De druk op de woningmarkt blijft groot. Woningcorporaties zoeken naar manieren om sneller woningen toe te voegen, zonder in te leveren op betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Het Mid Rise appartementenconcept van BAM speelt daarop in met een vaste, bewezen aanpak die bovendien ruimte laat voor variatie voor gestapelde woningbouw.

Het concept

Het concept is opgebouwd uit bouwstenen, zoals appartementen, trappenhuizen en bergingen. Eigenlijk een soort legoblokjes. Met vaste plattegronden en vaste afspraken blijft er toch genoeg ontwerpvrijheid om locatie specifiek een gebouw neer te zetten die past in de omgeving. In plaats van bij elk project opnieuw te beginnen, vormt een bewezen basis van plattegronden, technische oplossingen en processtappen het vertrekpunt.

Door die bouwstenen slim te combineren, ontstaat een flexibel systeem dat geschikt is voor verschillende locaties, doelgroepen en woningmixen. Mid Rise appartementenconcept is dus geen standaard product, maar een standaard proces. En juist dat proces maakt het mogelijk om sneller, voorspelbaarder en met meer zekerheid appartementen te realiseren. 

Waarom kiezen voor een conceptmatige aanpak?

De opgave is groot en de omstandigheden zijn complex. Corporaties willen tempo maken, maar hebben tegelijk te maken met stijgende kosten, schaarse capaciteit en hoge eisen op het gebied van duurzaamheid en woonkwaliteit. Een conceptmatige aanpak helpt om die complexiteit beter beheersbaar te maken.

Omdat materialen, installaties, plattegronden en bouwmethoden vooraf zijn doordacht, ontstaat er eerder duidelijkheid over planning, kosten en uitvoering. Dat geeft opdrachtgevers meer grip en verkleint risico’s in het proces.

Heel concreet zorgen de standaard plattegronden ervoor dat we veel sneller kunnen engineeren. Wouter Beukers, projectmanager van BAM Wonen: “We halveren de tijd van de technische uitwerking en dat levert afhankelijk van het project een aantal maanden versnelling op.” Directe winst voor het project waardoor de bouw sneller kan starten. Een corporatie weet al snel welke bouwvorm ze voor welke prijs kunnen realiseren. Niet meer nadenken over de standaard oplossingen, maar focus op de project specifieke wensen. Veel is al vooraf afgestemd.

Elk gebouw een eigen karakter

Binnen het concept is nog steeds veel variatie mogelijk. Denk aan de keuze tussen galerij- en corridorgebouwen, verschillende woningtypen, variatie in gebouwopzet en keuzes in gevelindeling, materialisatie zoals baksteen of houten gevelbekleding en kleurstelling. Ook specifieke aanpassingen, zoals hoekoplossingen, hoogtesprongen, kunnen worden afgestemd op de locatie.

Zo krijgt ieder gebouw een eigen uitstraling en sluit het ontwerp aan bij zijn omgeving, de wensen van de opdrachtgever en de behoeften van bewoners. Tegelijkertijd blijven de voordelen van herhaalbaarheid, maakbaarheid, voorspelbaarheid en proceszekerheid behouden.

“En dat lukt goed.” zegt Wouter. “We werken met lokale architecten. Zij kennen de lokale gevoeligheden en betrokken partijen als Gemeenten en Welstandcommissies en zorgen ervoor dat belangrijke elementen worden meegenomen. Zo past elk gebouw goed in de omgeving.” 

Woningcorporaties slaan handen ineen

Steeds meer woningcorporaties, gemeenten en bouwers gaan de samenwerking aan om de bouw van nieuwe woningen te versnellen. Zij zien het voordeel van de samenwerking en de concepten zoals BAM ze aanbiedt. Door intensief samen te werken hoeven organisaties niet meer elk voor zich alle procedures te doorlopen. 

In november starten we met het eerste project voor Welbions uit Bouwstroom-Oost. Een samenwerking tussen 11 woningcorporaties in het oosten van het land. Met deze intensieve samenwerking willen de corporaties snel 2.500 sociale huurwoningen realiseren, 1500 grond gebonden woningen 1.000 appartementen, De appartementen worden door BAM gebouwd. Door de krachten te bundelen zorgen we voor een versnelling én kostenbesparing van de bouw. 

De conceptmatige aanpak van de Mid Rise appartementen sluit goed aan bij deze manier van samenwerken. “Door onze ervaring met verschillende bouwstromen in het Zuiden van ons land, weten we goed hoe we met een standaard bibliotheek gebouwen kunnen realiseren” zegt Wouter. 

De start van de bouw in november is bijzonder snel na de ondertekening van de raamovereenkomst in april. “Omdat wij al wisten wat wij gaan bouwen, konden we snel schakelen. De omgevingsvergunning hebben we in twee fasen aangevraagd, ruimtelijke en technische aanvraag. Daardoor was het al snel mogelijk om ook de nutsvoorzieningen te regelen. Tijdens de proceduretijd kon het proces van het technisch ontwerp verder uitgewerkt worden.”

Daarnaast is er in het voortraject veel geïnvesteerd in processen en een bibliotheek. Dat gaf ruimte om na de ondertekening snel door te pakken. Waar de bouw normaal gesproken vaak meer dan een jaar nodig heeft om te beginnen, lukt dat nu al na slechts zeven maanden. Een mooie tijdwinst.  

Meer voordeel

De versnelling van het concept en deze samenwerking is op veel meer punten merkbaar. Bijvoorbeeld bij de inkoop van materialen. Het grote volume zorgt niet alleen voor goede prijsafspraken met leveranciers, ook voor versnelling. Zowel bij de woningcorporaties als bij BAM. Ook hoeft er maar 1x een keuze gemaakt te worden voor bijvoorbeeld een keuken. De businesscase komt aan beide kanten sneller rond, en er is duidelijkheid voor elke partij. Bovendien zorgt deze manier van samenwerken én inkopen voor betere prijzen. Er kunnen dan ook meer woningen gebouwd worden voor hetzelfde budget. 

Bij een samenwerking als deze ontstaan er meer mogelijkheden voor kleinere gebouwen. Kosten voor engineering bij een kleiner gebouw zijn relatief groot. Doordat er wordt gewerkt met een bibliotheek, kunnen de kosten gedeeld worden over meer woningen waardoor het ook voor kleinere projecten financieel haalbaar is. 

Uitdagingen

“Natuurlijk zijn er ook uitdagingen.” zegt Wouter. Dit zijn vooral externe afhankelijkheden zoals bezwaarprocedures. “Hier houden we rekening mee, door samen met de corporaties te zorgen voor een goede voorraad projecten.  Dan kan het team bij bezwaar en eventueel vertraging toch doorgaan met het volgende project.”

Ook de welstand kan er nog een stokje voor steken. “Gelukkig werken wij met lokale architecten. Dat maakt het risico minder groot, zij weten immers goed de gevoeligheden in de omgeving.” De nutsvoorzieningen blijft spannend. Doorlooptijden zijn extreem lang. Door nauw contact met de nutspartijen en door de aanvragen op tijd te doen, kunnen we de eerste projecten zonder problemen starten. 

In tijden van arbeidsmarkttekorten kan het samenstellen van een bouwteam nog een uitdaging zijn. Wij koppelen een team aan elkaar die starten met de ruwbouw van een project. Dit team werkt in een stroom. Zodra de ruwbouw van het gebouw af is (de woning dicht is), start dit team bij het volgende project. Ondertussen kan de afbouw starten en doorgaan. “Dit is de meest efficiënte manier van bouwen.” volgens Wouter. 

Duurzaamheid binnen het concept

Duurzaamheid is binnen Mid Rise geen losse toevoeging, maar onderdeel van het concept. Denk aan energiezuinige installaties, onderhoudsarme materialen en klimaatadaptieve oplossingen. Daarnaast wordt het concept verder doorontwikkeld richting meer biobased bouwen, circulariteit en industrialisatie. Doordat duurzame keuzes onderdeel zijn van het gestandaardiseerde proces, blijven ze beter beheersbaar en betaalbaar.